De woning en erfbelasting

• De overledene had een woning
• Waarde eigen woning in erfenis
• Bezwaar tegen de WOZ waarde na overlijden
• Aftrek Hypotheek
• Effect lagere WOZ vaststelling
• Waardebepaling andere objecten

De overledene had een eigen woning

De overledene had een eigen woning. Deze uitleg gaat grotendeels ook op voor alle andere onroerende zaken in een erfenis. Ook beleggingspanden, stukken grond of andere zaken kunnen onderdeel uitmaken van een erfenis. Hoe ga je hiermee om? Hoe bepaal je de waarde voor de erfbelasting.

Waarde eigen woning in erfenis

Om te beginnen bepaal je per object de netto waarde. De wetgever heeft hier voor de Belastingdienst een reeks regels voor opgesteld. Dat is bij een eigen woning de WOZ-waarde minus de lopende hypotheek. Je kunt gebruik maken van de WOZ-waarde die meestal lager is dan de marktwaarde. Is die WOZ waarde te hoog, dan kun je bezwaar maken tegen die vaststelling. Zie hierna hoe je dat doet na een overlijden.

Je kunt kiezen tussen twee verschillende waarden: die van het jaar van overlijden of het jaar na het overlijden. Je mag kiezen voor de laagste WOZ-waarde.

Bij een object op erfpacht kun je de jaarlijkse erfpacht aftrekken. Je kunt 17x de erfpacht aftrekken van de WOZ-waarde.

Betreft het een serviceflat waarvoor servicekosten verschuldigd zijn? Dan kun je gebruik maken van de marktwaarde, indien die 30% lager is dan de WOZ waarde.

Bezwaar tegen de WOZ waarde na overlijden

Een erfgenaam kan geen bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking die op naam van de erflater is uitgebracht. De erfgenaam kan wel de gemeente vragen om een nieuwe WOZ-waarde vast te stellen op naam van de erfgenamen. Tegen die nieuwe beschikking kun je vervolgens bezwaar maken, binnen de bezwaartermijn van zes weken. Bedenk dat woningen van mensen die op oudere leeftijd overlijden vaak (erg) verouderd kunnen zijn. Zoals badkamers of keukens die niet meer voldoen aan de huidige norm. In die gevallen kan de WOZ waarde te hoog zijn.

Je kunt een dergelijk bezwaar heel eenvoudig zelf opstellen via de gemeente, laat je niet verleiden om dit uit te besteden aan dure adviesbureaus.

Bezwaar maken kan alleen door de rechthebbende:

• Je zorgt dat je een boedelvolmacht hebt van alle erfgenamen
• Je zorgt voor een verklaring van erfrecht plus een volmacht.

De laatste optie is het best, de woning staat dan niet meer op naam van de overledene, maar op die van de erfgenamen. Zo staat vast dat jij belanghebbende bent.

Aftrek Hypotheek

Om de netto-waarde te berekenen trek je nu de restschuld van de hypotheek af van de waarde van het object. Je kunt die restschuld opvragen bij de bank.

De waarde voor de aangifte is dus de WOZ-waarde minus de restschuld van de hypotheek. Het zijn twee verschillende velden in de aangifte dus het systeem rekent dit uit.

Effect lagere WOZ vaststelling

Je kunt bezwaar maken tegen de waarde vaststelling van de woning. Hiervoor is uiteengezet hoe je dat moet doen. Als je nu vervolgens een lagere WOZ-waarde hebt ontvangen, wat doe je dan? Je kunt nu achteraf de Belastingdienst vragen om een ambtshalve vermindering van de aanslag. Dat is nodig omdat je meestal die aangifte en aanslag al hebt ingediend, terwijl het bezwaar tegen die WOZ nog liep.

Waardebepaling andere objecten

In een nalatenschap kunnen ook andere objecten zitten denk aan:

• een vakantiewoning;
• een garage of berging;
• een tweede huis;
• verhuurde woningen of gebouwen.

Ook deze objecten moet je opnemen in de waarde van de nalatenschap. Die moeten tegen de marktwaarde opgenomen. Dat is de hoogste prijs die je zou krijgen als dit object op de markt verkoopt. Je hebt hiervoor een taxatie of waardebepaling nodig.

Betreft het verhuurde woningen of objecten dan moet je de waarde berekenen aan de hand van de WOZ-waarde en de verhouding tot de huur. Dit heet de leegwaarderatio en is uitgebreid beschreven op de site van De Belastingdienst.